2025 수원 토지이용계획 총정리! (보전→주거·상업·공업용지까지)

수원시의 2025년 토지이용계획이 새롭게 정비되었습니다. 도시 자족성과 지속가능성을 중심으로 변화된 용도지역 계획은 향후 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 전망입니다.

이번 포스트에서는 수원시 공식 공문 및 시각자료를 바탕으로 알기 쉽게 정리해드리겠습니다.

이 내용을 공부해야하는 이유는 앞으로 저희가 수원지역에 투자할 때 어느지역은 어느방향으로 수원시가 계획하고 있는지를 알기 위해서임을 말씀드립니다.

* 최근 용지변경 뿐만 아니라 15년 전 용지변경 내용도 포함하여 적어 두었으니 그 부분 참고하시면 될 것 같습니다.

1. 요약: 변경된 용도지역 흐름

보전용지 → 주거용지: 망포동, 곡반정, 탑동, 영통 등

먼저 보전용지에서 주거용지로 변경된 구역들을 함꼐 알아보도록 합시다. 가장 큰 구역들은 망포 남부권역이 아닌가 싶은 생각이 듭니다. 그리고 수원에서 개발에 집중하고 있는 서수원역시 주거용지로 변경한 곳들이 많은데, 대표적으로 '농수산물'과 '서둔동 중소유통 도매센터"가 있습니다. 그리고 성균관대 부근에 복합역사 구역도 주거용지로 변경되며, 서수원 개발에 속도를 높이는 느낌이 듭니다. 그리고 당수지구까지 이러한 부분들을 보니 정말 서수원과 북수원이 있는 이목지구에 힘을 주는 듯한 느낌이 듭니다.

보존, 주거용지 → 상업용지: 정자동 KT&G, 영통 망포역 인근 등

영통 망포역 차고지 부근과 정자 KT&G가 상업용지로 변경이 되었는데, 정자 KT&G같은 경우 스타필드 옆에 있는 대유평공원이 있는 부근이라 생각하시면 됩니다. 그리고 종전부지와 당수지구역시 일부는 주거공간 그리고 또 다른 일부는 상업공간으로 "지구"를 만들어 개발하려는 것을 확실히 느낄 수 있는 부분 같습니다.

보존, 주거용지 → 공업용지: 이목동, 매탄·원천동 등

보존 혹은 주거에서 공업용지로 변한 곳은 저희가 대부분 알고 있는 대형공장들 혹은 공업지역들인데 먼저, 수원역 뒤쪽에 있는 일반산업단지 3단지 그리고 대명고재, 그리고 이목동에 있는 동원 데어리푸드, 정자 KSC까지 북수원에 있고, 동수원에는 매탄 원천 소재인 공업지역 A와 C가 있습니다.

공업용지의 경우 저희들이 알고 있는 현재 대부분의 공업 용지가

2. 주거용지 변경 내역

총 24개 지역이 보전용지 또는 기타 용도에서 주거용지로 변경되며, 총 2.923㎢ 면적이 증가합니다. 특히 망포3·4·5지구, 곡선지구, 당수지구 등의 개발이 눈에 띕니다.

일부는 교육시설이나 공공주택지구로 지정되어 있어, 실수요자 및 투자자 모두 주목할 만한 지역입니다.

망포동 남부권역 같은 경우 '수원시고시 제2013-289호'와 '수원시고시 제 2016-314호'이렇게 있는데, 망포지구로 묶인 뒤 최근 10년이 지난 지금 이제는 정말 망포 인근 부분들이 제대로 활성화가 되지 않았나 싶습니다.

뿐만 아니라 '곡반정동 농수산물유통센터'또한 곡선지구로 '수원시고시 제2017-90호'로 지정되었고, 서둔동 중소유통공동 도매물류센터 또한 2020년 수원도시관리계획재정비로써 '수원시고시 제2014-164'호로 지정되며, 서수원의 개발을 보여주고 있는데, 서수원도 머지않아 호매실 신분당선과 함께 수원 지역에서 많은 관심을 받을 수 있는 지역이라 생각합니다.

최근 보존에서 주거로 변경된 곳들을 이제 말씀드리도록 하겠습니다.

먼저, 탑동 권선행정타운이 있습니다. 이 곳은 2025년 수원도시관리계획재정비로 지정되며, '수원시고시 제2021-220호'로 지정되었습니다.

다음으로, 영통 영흥공원이 '영흥공원 지구단위계획구역으로 '수원시도시 제 2019-359호'로 지정되며, 최근 수목원도 조성되어 있습니다. 한 번 어떻게 조성되어 있는지 확인해볼 겸 가보시는 것도 좋을 것 같네요.

그리고 당수 1지구는 2017년에 수원시고시에서 지정된 것이 아니라 "국토부고시"로 지정되었고, 당수 1지구를 개발하다보니 2지구의 필요성도 느껴 "국토부고시"에서 2023년에 지정되었습니다.

3. 상업용지 변경 내역

총 10건, 약 0.696㎢의 면적이 상업용지로 변경되었습니다. 주요 변경 지역은 다음과 같습니다:

정자동 KT&G 부지
고색동 권선행정타운 배후단지
경기도 인재개발원 부지 → 고밀 융복합 플랫폼으로 전환

정자동 kt&G가 대유평지구로 2017년에 고시되어 현재는 천지개벽한 곳들 중 하나인 곳이라 볼 수 있습니다. 원래는 수원분들이라면 알고 계시는 담배공장이 있었으니 말이죠.

그리고 인재개발원도 북수원 테크노벨리로 조성되고 당수지구도 개발을 위해 상업지역을 늘렸으니, 이 부분들도 편하게 한 번 확인해보시면 될 것 같습니다.

4. 공업용지 변경 및 공업지역 재배치

2025년 기준 공업용지는 총 4.101㎢로 계획되었으며, 재배치를 통해 첨단 산업 유치 기반이 마련됩니다.

주요 내용은 다음과 같습니다:

이목동, 정자동, 매탄·원천동 공업지역 해제 예정
서수원·남수원 생활권 신규 공업지역으로 지정
R&D사이언스 파크, 이노베이션밸리 등 구축 예정

■ 공업지역 재배치

○ 수원시 정책사업인 수원 R&D사이언스 파크, 탑동 이노베이션밸리 등 환상형 첨단과학클러스터 구축을 위해 공업지역 물량 확보 필요

○ 도시기본계획 상 공업지역 재배치계획은 기존 매탄동, 원천동 공업지역 및 공장이전 예정부지에서 신규 개발지로 이전한다는 방향성 아래 총량으로 관리

○ 기존 공업용지의 재배치 및 정비를 통한 공업용지를 집단화하고, 첨단산업, 지식산업 및 물류산업 등의 4차 산업 유치 및 전환으로 토이지용의 유연성 확보

- 해제대상지(6개소, 090.2㎢) : 이목동 및 정자동 공입지역, 매탄, 원천동 공업지역 일원

- 지정대상지 : 서수원생활권 및 남수원생활권 일원 신규 개발지

※ 면적은 향후 도시관리계획 결정에 따라 변경될 수 있음.

5. 도시계획의 핵심 방향 (공문 요약)

1) 자족성과 지속가능성

개발 밀도 조절 및 자연보전 병행
바람길 확보 등 기후요소 반영

2) 효율적인 토지이용

유휴부지·국공유지 활용하여 생활SOC 확충
역세권 중심 복합개발 유도

3) 공공성 및 밀도관리

용도지역 조정 시 공공기여 확대
공영개발 방식 원칙

4) 공업지역 재배치

총량 관리 방식으로 공업지역 분산 해제 및 집중 이전
4차 산업 기반으로 전환 가능성 확보

6. 시가화예정용지 계획

목표연도 기준 5.711㎢가 시가화예정용지로 계획되었으며, 주거/상업/공업형으로 구분됩니다.

선계획-후개발의 원칙 아래, 지역균형발전과 기반시설 확보를 고려해 단계별로 개발됩니다.

※ 참고 및 출처

본 게시물은 수원시에서 발표한 도시관리계획 변경 공문과 발표 자료를 기반으로 작성되었습니다.

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수원 토지이용계획 알아보자 !! (2025 ver.)