정자동 동신 1, 3, 그린맨션 재건축 알아보자[2025.6]

재건축 분석 글은 자칫 딱딱하고 재미없게 느껴질 수 있습니다.

하지만 분명한 건, 신축 아파트를 원하는 분들에게 재건축은 '기다림'이라는 시간을 통해 더 나은 주거환경을 누릴 수 있는 기회를 준다는 점입니다.

이번 글도 그런 관점에서 작성했습니다.

단순한 정보 전달을 넘어, 여러분의 투자 판단에 도움이 되는 핵심 내용들만 정리해드렸습니다.

이미지는 많지 않지만, 중요한 내용은 빠짐없이 모두 담았으니 꼼꼼히 읽어봐 주세요.

그럼 지금부터 본격적으로 재건축 단지 분석을 시작하겠습니다.

 

1. 재건축과 생활권

"여러분들께서는 동신아파트의 재건축에 대해서 어떻게 생각하시나요."라는 질문을 드리고 싶습니다. 

그리고 자주 들어오는 질문이 있습니다. "선생님 그래서 여기는 투자할 만한 가치가 있을까요?"라는 질문이 1,2 순위로 가장 많이 질문이 들어오는 것 같습니다.

그럴 때에 저는 가장 기본적인 답변이지만, "이 자리에 재건축 하고나서 신축이 생긴다면 어떠실 것 같으세요?! 직접 다녀와보셨나요?!"라는 질문을 드립니다. 그러면 왠만하면 이 부분에서 결정이 납니다.

그런 부분들 생각하시면서 읽으시면 투자에 정말 큰 도움이 되실겁니다. 또한, 매수할만한 가치가 있는지도 매수자님 혼자 판단하실 수 있으시리라 생각합니다.

가. 재건축 진행과정

작년부터 본격적으로 3곳이 함께 해보려는 교류가 있었다고 합니다. 그도 그럴것이 3곳을 보면 각각이 재건축을 하면 사업성이 나오기 쉽지 않습니다. 그렇지만, 3곳이 합져셔 진행된다면 얘기는 좀 달라지죠.

몇몇 분들께서는 "어차피 면적은 동일하고 재건축은 각각 진행되나 함꼐 진행되나 똑같은 거 아닌가요?"와 같은 의문이 생기시리라 생각합니다.

"초반 재건축 진행과정에서는 그렇게 보실 수 있습니다. 그렇지만, 재건축 진행 기간이 길어지고 후반에 갈수록 함께 재건축을 진행하다는 부분에서 어려움을 느끼실 수 있지만, 그만한 이점도 분명 가져가실 수 있다 봅니다."

 

그리고 공모전 접수 신청일은 25년 4월 25일에 75%를 만족하여 제출을 완료하였습니다. 

나. 평균대지지분

• (82,762X0.3025)/2160 = 11.590

11.590의 대지지분은 3종 주거지역을 기준으로 계산한 결과 나온 값입니다.

위 사진 자료는 동신 1차가 위치한 곳입니다. 

위 사진 자료를 보시면 동신 1차의 면적, 동신3차의 면적, 그린맨션의 면적 이렇게 각각 면적으로 구하실 수 있습니다.

 

- 동신 1차 단독 재건축 할 경우 면적 :

정자동 401(35.424㎡) + 정자동 395-5(3,200㎡) + 정자동 407(425㎡) + 정자동 395-6(338㎡) + 정자동 407(425㎡) + 정자동 395(17,791㎡) = 면적 56.991㎡

 동신 1차 평균대지지분 : 

(56,991㎡ X 0.3025)/1548 = 11,136㎡

 

- 동신 3차 단독 재건축 할 경우 면적 : 

8,322㎡면적

동신 3차 평균대지지분 : 

(8,322X0.3025)/330 = 7,628㎡

 

- 그린맨션 단독 재건축 할 경우 면적 : 

13,897㎡

그린맨션 평균대지지분 : 

(13,897X0.3025)/282 = 14,907㎡

 

이와 같이 혹시모를 상황까지 생각하시고 투자하시는 것을 권해드리기 때문에 각각의 평균대지지분과 면적 모두 구해드렸습니다. 확인하시고 투자하시는 것을 권해드리며, 인근 매매가를 확인하시면 대지지분에 맞게 올바르게 매매가가 형성되어 있는 편이기에 여러번 고민해보시고 투자하시길 권합니다.

다. 생활권 영역

생활권에 대해서 말씀드리기 전에 먼저 '수원시' 도시재생사업에 대해서 간략히 말씀드리겠습니다. 

수원시에서 앞으로 재생사업을 진행할 구역들 중에 서둔동, 조원동, 파장동 이렇게 있습니다. 

이 중에서 '파장동' 재생사업이 북수원시장 인근 지역에 해당하며, 이 부분이 개인적으로 동신1, 3, 그린맨션의 도보 생활권에 긍정적인 영향을 줄 수 있으리라 생각합니다. 

그렇기 때문에 이 이야기를 서론에 말씀드렸습니다. 이제 본론으로 들어가 설명드리도록 하겠습니다. 

 

동신 1, 3, 그린맨션의 경우 '수원특례시 재생권역'으로는 '북수원 재생권역'에 포함됩니다. 그리고 '생활권'역시 '북수원 생활권'에 포함됩니다. 아마 실제로 실거주 하시게 되실 떄에도 북수원 생활권이라 느끼실 수 있으실 겁니다. 

 

그리고 전에 설명드렸던 동신2차와 겹치는 내용이 많으실겁니다. 그렇기 떄문에 동신2차의 내용도 자세히 읽어주시면 도움이 많이되실겁니다.

정자 동신2 아파트 재건축 알아보자 ![2025.5]

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2. 입지 및 교통망

동신1차, 3차, 그리고 그린맨션의 입지는 전체적으로 우수한 편입니다.
정자동 중심부에 위치해 학군, 생활 인프라, 교통 접근성 모두에서 강점을 갖추고 있어, 실거주뿐만 아니라 투자 측면에서도 긍정적인 평가를 받고 있습니다.

이러한 점에서 실제로 보유하고 계신 투자자분들도 많은 단지입니다.

단지 자체는 준공된 지 오래되어 주차 여건 등 일부 불편함은 존재하지만, 그럼에도 불구하고 현재 전·월세 가격 수준을 보면 수요는 꾸준히 유지되고 있는 모습입니다.
이는 구축 아파트임에도 일정 수준 이상의 선호도가 있다는 의미로 해석됩니다.

물론 초기 투자금이 다소 들어가는 것은 사실이지만, 최근 시장 흐름을 고려하면 이 정도 수준의 투자금은 일반적인 수준이라고도 볼 수 있습니다.

이제 해당 단지들의 구체적인 분석을 통해 더 자세한 내용을 살펴보겠습니다.

가. 입지와 상권

동신 1, 3, 그린맨션의 입지는 어떠한가요?!

간단히 동신2차와 비교하자면, 동신 1, 3, 그린맨션의 경우 은행들이 인근에 있으며, 북수원 시장이 매우 인접해 있고, 인근에 다른 아파트 단디들도 함꼐 어우러져있다라는 것이 특징이 될 수 있을 것 같습니다. 

그와 반면 동신2는 정자공원도 인접해 있어 인근에 공원이 매우 많다라는 장점이 있는것이죠.

나. 도보 및 대중교통망

다른 점보다도 동신1의 경우 '농협 삼거리' 인근에 상가들이 많아서 도보권으로 상가들을 접근하기에 용이하다고 보았습니다. 

뿐만 아니라 '용성통닭'을 포함하여 인근에 호프집과 고기집들의 상권이 잘 형성되어 있어서 좋습니다. 

다. 자차 교통망

동신2차와 비슷하지만, 약간의 차이점은 '1번 국도'에 접근하기가 좀 더 용이하다고 볼 수 있겠습니다. 

다만, 큰 틀에서는 동신2와 비슷하기 때문에 동신2차의 글을 한 번 더 참고하셔서 보시면 도움이 많이 되실 겁니다. 

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3. 종합분석

동신1·3차와 남서울그린맨션은 정자동 중심부에 위치한 단지로, 북수원 생활권 및 재생권역에 속해 있어 입지적으로는 우수한 평가를 받고 있습니다.
단지 주변에 북수원시장, 상가, 학군, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있으며, 1번 국도 등 광역 교통망 접근성도 양호한 편입니다.

세 단지는 개별 재건축보다 통합 추진 시 사업성 확보가 용이하며, 실제로 2025년 4월 재건축 공모 신청서가 75% 동의율로 접수되며 본격적인 재건축 절차에 들어섰습니다.
**평균 대지지분은 약 11.59평(3종 일반주거지역 기준)**으로, 신축 단지로 전환 시 수익성 측면에서도 기대할 만합니다.

노후화된 단지 특성상 주차 등 생활 불편이 있으나, 전·월세 수요가 꾸준해 실거주 및 투자 모두에서 의미 있는 선택지로 평가됩니다.