만약 2주택자라고 한다면 우리는 대출을 받을 수 없게 되는 것입니까? 그렇다면 현재 수익을 목적으로 집을 구매하고 있는 사람은 모두 무주택자이거나 1주택자들입니까?
위와 같은 질문을 하시는 분들이 많이 계십니다. 심지어는 "1주택자들도 이제 투자 못하겠네요?"라는 질문을 하시는 분들이 많이 계십니다. 그렇지만, 저는 그렇지 않다고 말씀드리고 싶습니다. 그리고 현재 부동산 정책들을 보시면 아시겠지만, 집 값은 계속해서 상승하는 모습을 보여주고 있습니다. 즉, 대출 규제를 이렇게 조여도 살 사람들은 구매 한다는 이야기를 드리고 싶은 것입니다. 그리고 아직까지도 전세로 사는 사람들이 많다는 것은 매매로 살 사람들이 많다라는 것이라는 것또한 알고 계셔야 합니다.
오늘은 위와 같은 주제로 2부를 진행하도록 하겠습니다.
먼저 본격적으로 2부를 진행하기 전에 여러분들께 간단히 질문을 드리도록 하겠습니다. 여러분들께서 생각하시기에는 현재 집 값의 상승이 거품이라 생각하여 무조건 지금 투자를 하면 안된다고 생각하시는지 궁금하며, 지금 어떤 흐름으로 집 값이 상승하고 있는지 정확히 알고 계신지 질문을 드리고 싶습니다. 생각하시는데에 시간이 걸리시더라도 충분히 생각하식 보시기 바랍니다. 이렇게 생각을 조금조금씩 하다보면 제가 설명해주지 않더라도 앞으로 집 값이 오를 지역이 보이실 것이라 생각합니다.
위 질문에 간단한 답변이라도 생각을 하셨다고 본격적으로 설명을 드리도록 하겠습니다. 정부에서 부동산 대책을 내놓을 때에는 간단한 이유입니다.
- 세금이 많이 필요할 때
- 우리나라의 부동산 상승 시기가 왔을 때
- 대책을 내놓았음에도 불구하고 지속적으로 상승할 때
- 부동산 대책이 대실패하였을 때
- 저금리일 때
즉, 위 같은 이유로 인해 부동산 대책이 만들어지게 됩니다. 첫째, 나라에 세금이 많이 필요할 때에 가장 쉽게 세금을 걷을 수 있는 것이 부동산과 주식인데, 부동산은 억 단위로 움직이기 때문에 부동산에 세금을 더 부과합니다. 물론 이에 대해 부정하시는 분들도 계실 순 있지만, 지금까지 부동산 대책과 대출 규제가 나왔을 때에는 모두 세금이 많이 필요한 상황이기도 하였으며, 현재 '코로나19'도 영향을 안미친다고 할 순 없습니다. 심지어 '코로나19'로 인해 시민들에게 '재난지원금'이라는 목적으로 돈을 풀고 있기 때문에 세금이 더욱 더 필요로 할 것입니다. 그리고 우리나라의 부동산 시장이 전체적으로 상승할 때 부동산 대책을 내놓게 되는 것인데, 현재 상황을 보면 많은 부동산 시장이 언제 꺼질 것이라 장담할 순 없지만 24년이 되면 최고점을 찍을 것이라 생각합니다. 그 이유는 24년 말부터 25년에 물량이 많이 나오며 그 전까지는 물량이 거의 없기 때문입니다. 뿐만 아니라 몇몇 분들은 더 이상 상승할 수 없다고 하지만, 대출 규제가 계속 심할 수 없다는 것이 사실이며, 이제 앞으로 대출 규제가 약해지면 또 상승하게 될 것인데, 개인적으로 앞으로 대출규제를 약간씩은 풀어줄 것이라 생각합니다. 그 이유는 은행에서도 대출 규제를 심하게 하면 손해이기 떄문이며, 코로나가 내년에 풀리게 된다고 가정할 경우 다시 금리가 상승하게 될 것이기 때문에 대출 규제는 어느정도 풀어줘야 하는 것이 사실입니다.
그리고 올 해 부동산 시장이 어렇게 뜨거울 수 밖에 없었던 이유는 부동산 시장이 상승할 만한 요건들을 모두 갖추게 되었기 때문이라 할 수 있습니다.
길잡이님 말씀대로라고 한다면, 아직 최고점이 아니라는 말씀이고, 앞으로도 전반적으로 상승한다는 말인가요?
이 부분에 대해서는 어느정도 동의는 하지만, 전체 동의는 할 수 없는 질문입니다. 먼저 현재 최고점이 아니라는 것은 일부 맞다고 말씀드릴 수 있습니다. 그 이유는 이제부터 본격적으로 시작이기 때문입니다. 지금까지 본다면 전체적으로 서울이 상승하고 수도권이 상승한 모습을 보여주었지만, 앞으로는 정 반대의 모습을 보여줄 것이며, 이는 9월부터 보여주고 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 그 이유는 전에는 사람들이 무조건 서울 어느지역을 사더라도 이익을 볼 수 있을 것이라 하였습니다. 하지만, 이제부터는 오를 곳만 오를 것이라는 것을 알고 계셔야 하며, 재건축과 재개발을 한다고 앞으로 무조건 상승하진 않을 것입니다. 물론 재건축과 재개발을 한다고 하면 1에서 3억 정도는 상승하겠지요. 하지만, 전처럼 재건축 한다고 6에서 7억 오르는 모습을 보여주진 않을 것이라는 말입니다. 즉, 앞으로의 부동산 투자는 정보력 싸움이 극에 달할 것이라는 말을 드리고 싶습니다. 그렇기 때문에 좋은 주택(아파프)을 보유하고 계신다고 하면,그대로 보유하시라고 말씀드리고 싶고, 현재 1주택자인데, 다른 좋은 주택으로 갈아타고 싶으시다면 세금 부분에서 손해를 보시더라도 지금 갈아타야 맞는 것이라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 물론 뉴스나 언론에서는 지금 주택(아파트)를 구매하는 것은 본인에게도 절대 득이 되는 것이 아니라고 하겠지요. 그렇지만, 실상은 그렇지 않습니다. 그리고 오히려 1주택자와 무주택자들에게 대출을 풀어주고 다주택자들에게 대출을 조여버려서 전세값 폭등과 매매값 폭등이라는 대참사를 불러왔습니다.
그리고 아직까지도 무주택자들이 많다는 점도 알아두셔야 하며, 중산층에 속하는 사람들은 전세로 많이 거주하고 있다는 것 역시 알고 계셔야 합니다.
길잡이님 말씀대로라면 똘똘한 한채가 정답이라는 것이지요? 그렇다면 1주택을 보유한 사람이나 다주택자들은 가만히 있어야 합니까?
이 부분에 대해 말씀드리자면 현재 가장 현명한 방법은 "똘똘한 한채"가 정답이라고 할 수는 있습니다. 그리고 다만 똘똘한 한채로 계속 부동산 투자를 하게 된다면 그건 추천드리고 싶지 않습니다. 제가 말씀드리는 "똘똘한 한채"가 정답이라는 말은 현재 시점을 기준으로 보았을 때 현명한 방법이라고 말씀드린 것이고, 이런 이상한 부동산 대책들이 대부분 사라질 경우 원래처럼 혹은 작년처럼 분산투자를 하는 것이 안전한 방법입니다.
그럼 왜 원래는 분산투자가 현명한 것인지 말씀드리겠습니다. 분산투자를 하게된다면 뜻하지 않은 곳에서 돈을 벌게 됩니다. 그리고 안전하게 됩니다. 그리고 수익을 생각하신 것보다 많이 볼 수 있을 것입니다. 하지만, 현재 같이 이상한 정책들이 많이 나와있는 상황이라면 발빠르게 움직여서 똘똘한 한채로 갈아타셨어야 합니다.
만약 지금 2주택을 처분하고 똘똘한 한채로 가신다면 저는 적극 추천드리고 싶지는 않습니다. 오히려 지금 현재 시점에서는 지켜볼 필요가 있습니다. 물론 여러분들께서 처하신 상황에 따라 다르다고 말씀은 드릴 수 있겠지만, 엄청 특수한 케이스가 아니시라면 저의 의견이 어느정도 통할 것이라 생각합니다.
그렇다면 2주택자는 어디에 투자해볼만 한가
2주택자가 투자해 볼만 한 지역으로는 1부에서도 잠깐 말씀드렸지만, 1부에서 말씀드리지 못한 양주시 덕정역과 의정부시의 의정부역에 대해 잠깐 설명을 드리도록 하곘습니다. 의정부역과 덕정역 같은 경우 매우 추천드리고 싶지 않은데 그 이유는 이번에 용인시에서 대규모 사업을 진행한다고 하며, "용인플랫폼시티"까지 생겨나게 될겁니다.
그렇다보니 덕정역 부근에 적극 추천드리고 싶지 않고 주변에 주공아파트라는 점이 걸리긴 하지만, 제일 적은 예산으로 투자하고 싶으시며, 전세로 투자하시고 싶으실 경우 저는 덕정역 인근에 아파트도 괜찮다고 권해드리고 싶습니다. 다음으로 광역시들 중에서 투자해도 괜찮을 만한 지역을 보여드리도록 하겠습니다.
위 사진과 같이 부산대 인근이 나쁘지 않다고 말씀드리고 싶은데, 그 이유는 아직 현재 코로나로 인하여 대학로가 잘 활성화가 되어 있지는 않지만, 대학로에서 일하시는 분들의 수요와 대학생들의 쉐어하우스와 같이 활용할 수 있기 때문에 임대로 투자하기에도 나쁘지 않다고 말씀드릴 수 있으며, 매매도 대학로에서 근무하시는 분들로 수요가 유지될 것으로 보여지며, 부산대 인근에 아파트가 많지 않기 때문에 가격 방어는 어느정도 유지 될 것이라 설명드릴 수 있을 것 같습니다.
뿐만 아니라 대학로 인근이기 때문에 영화관과 먹거리와 NC백화점까지 인근에 있기 때문에 생활권이 너무나 좋다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 다음으로는 대구 지역을 잠깐 보여드리겠습니다.
대구 지역 같은 경우 동대구역을 추천드리고 싶은데, 그 이유는 동대구역에 서울 - 부산 간의 KTX와 SRT가 정차하기 때문에 추천드리고 싶은 것이며, 종합병원도 있기 때문에 괜찮을 것 같습니다. 그리고 동대구역 인근에는 대단지의 아파트가 없으며, 대구가 전반적으로 대단지의 아파트가 없기 때문에 동대구역 인근의 대단지 아파트에 투자를 하신다면 손해보실 일은 없으실 것이라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
특히나 동대구역이 있기 때문에 대구에서 서울 혹은 수도권으로 자주 출장다니시는 분들이 선호하실 것이며, 출장 다니는 회사원들도 많기 때문에 어느정도의 수요도 받쳐 줄것이라고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
다음 3부에서는 조금 더 deep한 내용인 주택을 구매할 때에 필요한 서류들에 대해서 다뤄드리도록 하며, 주택담보대출에 관련하여 글은 3부에서 마치도록 하겠습니다.